Vinzi apartamentul? Nu uita să ceri acești bani de la asociația de proprietari. Mulți oameni nu știu ce sumă au de recuperat
Adaugă Actualitate.net la sursele preferate în GoogleAtunci când vinzi un apartament, atenția se îndreaptă firesc spre prețul locuinței, actele necesare la notar, impozite și eventualele datorii la întreținere. Există însă o sumă pe care mulți proprietari o uită: fondul de rulment constituit la asociația de proprietari.
Acești bani nu reprezintă o taxă pierdută și nici o cheltuială definitivă a proprietarului. Fondul de rulment are un scop precis, iar Legea nr. 196/2018 prevede expres ce se întâmplă cu el atunci când proprietatea este vândută.
Potrivit formei în vigoare a legii, fondul de rulment încasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, dacă prin actele prin care se transmite proprietatea nu s-a stabilit altfel.
Cu alte cuvinte, la vânzarea locuinței există bani pe care fostul proprietar îi poate recupera.
Ce este, de fapt, fondul de rulment?
Fondul de rulment poate fi privit ca o „rezervă de lichidități” a asociației de proprietari.
Asociația trebuie să achite facturi și alte cheltuieli curente chiar dacă banii de la toți proprietarii nu au fost încă încasați. Din acest motiv, proprietarii constituie anticipat un fond din care asociația poate face plățile curente, urmând ca fondul să fie reîntregit.
Art. 72 din Legea nr. 196/2018 stabilește că asociația de proprietari este obligată să stabilească valoarea și cota de participare a proprietarilor la fondul de rulment.
Fondul trebuie dimensionat astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului pentru o lună calendaristică.
Pentru stabilirea lui se ia drept reper suma necesară acoperirii cheltuielilor lunare din anul precedent, la nivelul lunii cu cele mai mari cheltuieli, majorată cu rata inflației. Pentru asociațiile nou-înființate, legea permite o estimare prin raportare la asociații comparabile.
Așadar, fondul de rulment nu este o taxă lunară obișnuită și nici un fond destinat, în principal, renovării blocului.
Fondul de rulment nu trebuie confundat cu fondul de reparații
Diferența este foarte importantă.
Fondul de rulment asigură disponibilitățile necesare plăților curente ale condominiului.
Fondul de reparații, reglementat separat de Legea nr. 196/2018, este destinat lucrărilor de reparare și îmbunătățire a proprietății comune.
Prin urmare, faptul că pe lista de întreținere apar ambele categorii nu înseamnă că banii au aceeași destinație și, mai ales, nu înseamnă că au același regim atunci când apartamentul este vândut.
Ce spune legea despre fondul de rulment atunci când vinzi locuința?
Aici prevederea este foarte clară.
Art. 72 alin. (5) din Legea nr. 196/2018 stabilește:
„Fondul de rulment încasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, dacă prin actele translative de proprietate nu se stipulează altfel.”
Această regulă este esențială pentru orice proprietar care își vinde apartamentul.
În principiu, dacă ai constituit un fond de rulment la asociația de proprietari și apoi vinzi locuința, ai dreptul la restituirea soldului care îți revine, cu excepția situației în care prin contractul de vânzare sau printr-un alt act de transmitere a proprietății ai convenit altceva.
De la cine primești banii?
Dacă nu ai convenit cu noul proprietar o altă modalitate, restituirea fondului se solicită asociației de proprietari, deoarece fondul este constituit și evidențiat în cadrul asociației.
Administratorul are obligația să țină evidența fondului, iar pentru încasarea fondului de rulment legea prevede inclusiv eliberarea unei chitanțe nominale separate.
De aceea, înainte sau imediat după vânzare este recomandat să ceri administratorului situația exactă a fondului de rulment aferent proprietății tale.
Cum intri efectiv în posesia banilor?
Procedura practică este relativ simplă.
În primul rând, solicită administratorului o situație scrisă din care să rezulte soldul fondului de rulment aferent apartamentului.
La vânzare, ai nevoie oricum de situația financiară față de asociație. Art. 33 din Legea nr. 196/2018 obligă proprietarul care își înstrăinează locuința sau spațiul să facă dovada situației cotelor de contribuție la cheltuielile asociației și a utilităților. Adeverința asociației prezentată notarului are, potrivit legii, un termen de valabilitate de 30 de zile.
Separat, solicită clarificarea fondului de rulment.
Dacă acesta nu este transferat cumpărătorului prin înțelegerea dintre părți, fostul proprietar poate formula o cerere scrisă de restituire către asociația de proprietari, indicând imobilul, data transmiterii proprietății și contul în care dorește, dacă este cazul, restituirea banilor.
Este recomandabil ca cererea să fie înregistrată și să păstrezi o copie cu număr de înregistrare.
Există și varianta ca fondul să rămână la apartament
Legea permite părților să stabilească altfel prin actul de transmitere a proprietății.
În practică, vânzătorul și cumpărătorul pot conveni ca fondul existent să rămână în evidența asociației pentru respectiva proprietate, iar valoarea lui să fie avută în vedere în decontarea dintre vânzător și cumpărător.
Această variantă poate fi mai comodă deoarece noul proprietar nu mai trebuie să constituie imediat fondul de la zero, iar vechiul proprietar își poate recupera valoarea prin suma primită de la cumpărător.
Important este ca această situație să fie clarificată expres, preferabil chiar în documentele vânzării.
Altfel, regula legală rămâne restituirea fondului către proprietarul care transmite proprietatea.
Cu câți bani te alegi, concret, la vânzarea apartamentului?
Aici apare una dintre cele mai frecvente confuzii.
Nu trebuie să aduni toate sumele care au apărut de-a lungul anilor pe listele de întreținere sub denumirea „fond de rulment” și să presupui că vei primi totalul respectiv.
Fondul funcționează ca un mecanism care este utilizat și reîntregit.
Ceea ce trebuie să afli este soldul fondului de rulment evidențiat pentru proprietatea ta la momentul transmiterii dreptului de proprietate.
Exemplu:
Dacă în evidența asociației apartamentul tău are un fond de rulment de 1.200 de lei, aceasta este suma relevantă pentru restituire.
Dacă vinzi apartamentul cu 100.000 de euro, cei 1.200 de lei nu reprezintă o parte din prețul apartamentului. Sunt bani distincti, aflați în mecanismul financiar al asociației.
În varianta în care îi recuperezi de la asociație, rezultatul economic al tranzacției este, simplificat:
prețul primit pentru apartament + fondul de rulment restituit, din care, evident, trebuie scăzute eventualele obligații, costuri și taxe legate de tranzacție.
Dacă ai convenit ca fondul să fie preluat de cumpărător, recuperarea valorii lui se poate face prin decontarea dintre voi, conform celor stabilite în act.
Atenție: nu confunda fondul de rulment cu toate sumele plătite asociației
La vânzare nu înseamnă că proprietarul primește înapoi întreținerea achitată în trecut, costurile cu apa, căldura, salubritatea sau toate contribuțiile făcute de-a lungul anilor.
Acestea sunt categorii diferite. Discuția despre restituire privește fondul de rulment existent și evidențiat ca atare.
De aceea este foarte important să ceri administratorului o situație distinctă și să nu te limitezi la ultima listă de întreținere.
Ce se întâmplă dacă ai datorii la asociație?
La vânzarea unei proprietăți aflate într-un condominiu intervine și art. 33 din Legea nr. 196/2018.
Proprietarul trebuie să prezinte notarului adeverința eliberată de asociația de proprietari privind situația cotelor de contribuție și, dacă există sume neachitate, acestea trebuie menționate.
Legea permite în anumite condiții și înstrăinarea atunci când există datorii, dacă dobânditorul acceptă expres preluarea tuturor debitelor către asociație și furnizorii de utilități, însă aceasta este o situație care trebuie tratată distinct în documentele tranzacției.
Prin urmare, înainte de vânzare este util să clarifici simultan două lucruri cu administratorul:
ce datorii mai ai de achitat și ce sold al fondului de rulment ai de recuperat.
Regula se aplică numai apartamentelor?
Legea nr. 196/2018 nu se limitează exclusiv la blocurile clasice de apartamente.
Ea reglementează condominiile, iar definiția legală este mai largă. În această categorie pot intra clădiri cu mai multe apartamente, dar și anumite ansambluri rezidențiale formate din locuințe amplasate izolat, înșiruit sau cuplat, atunci când există proprietăți individuale și proprietăți comune.
Prin urmare, regula poate deveni relevantă și pentru o casă dintr-un ansamblu rezidențial în care există proprietate comună și o asociație de proprietari constituită potrivit Legii nr. 196/2018.
De exemplu, un ansamblu de case poate avea drumuri, instalații, terenuri sau alte elemente aflate în proprietate comună. Dacă ansamblul constituie juridic un condominiu și funcționează o asociație de proprietari care a constituit fond de rulment, mecanismul nu este rezervat proprietarilor de apartamente.
Dar dacă vinzi o casă individuală obișnuită?
Situația este diferită. Dacă deții o casă individuală pe terenul tău, fără să faci parte dintr-un condominiu și fără o asociație de proprietari în sensul Legii nr. 196/2018, nu există fondul de rulment al asociației despre care vorbim aici.
Așadar, criteriul nu este pur și simplu „apartament versus casă”.
Întrebarea corectă este:
Proprietatea face parte dintr-un condominiu administrat în condițiile Legii nr. 196/2018 și există un fond de rulment constituit de asociația de proprietari?
Dacă răspunsul este da, regulile privind fondul pot fi aplicabile indiferent dacă proprietatea individuală este un apartament sau, în anumite ansambluri, o casă.
Dacă vorbim despre o casă individuală complet independentă, nu.
S-a schimbat această regulă în 2026?
La data redactării acestui material, în august 2026, regula de la art. 72 alin. (5) privind restituirea fondului de rulment la transmiterea proprietății este în continuare în vigoare.
Au existat însă evoluții legislative și jurisprudențiale privind Legea nr. 196/2018.
De exemplu, OUG nr. 82/2025 a introdus art. 10¹, referitor la posibilitatea autorităților locale de a finanța, în anumite condiții, intervenții necesare în cazul unor defecțiuni sau accidente ale infrastructurii tehnico-edilitare care afectează o proporție importantă dintre condominiile unei unități administrativ-teritoriale.
De asemenea, în mai 2026 a fost publicată în Monitorul Oficial Decizia Curții Constituționale nr. 567/2025 referitoare la art. 13 alin. (3) din Legea nr. 196/2018.
Aceste evoluții nu modifică însă mecanismul analizat aici: art. 72 continuă să prevadă restituirea fondului de rulment atunci când dreptul de proprietate este transmis, dacă părțile nu au stabilit altfel în actele de transmitere.
Ce ar trebui să faci înainte să mergi la notar?
Pentru a evita să uiți bani la asociația de proprietari, înaintea vânzării este bine să ceri administratorului:
- adeverința privind situația obligațiilor față de asociație;
- confirmarea eventualelor datorii restante;
- situația exactă a fondului de rulment aferent proprietății;
- confirmarea scrisă a soldului care poate fi restituit;
- informații despre modalitatea concretă prin care asociația face restituirea.
Apoi trebuie stabilit împreună cu cumpărătorul dacă:
fondul îți este restituit de asociație
sau
fondul rămâne aferent proprietății, iar valoarea lui este reglată între vânzător și cumpărător.
În cea de-a doua situație, înțelegerea ar trebui reflectată corespunzător în actele tranzacției.
Concluzie: poți avea bani de recuperat când vinzi
Fondul de rulment este unul dintre acele detalii aparent mărunte care pot fi ușor omise într-o tranzacție imobiliară.
Legea este însă explicită: fondul de rulment încasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, cu excepția situației în care actul de transmitere stabilește altceva.
Așadar, când vinzi un apartament – sau o proprietate dintr-un ansamblu care intră în categoria condominiilor reglementate de Legea nr. 196/2018 – nu întreba administratorul doar dacă ești „la zi cu întreținerea”.
Întrebarea care te poate ajuta să recuperezi bani este:
„Care este soldul fondului meu de rulment și cum îmi este restituit la vânzarea proprietății?”
Este o sumă distinctă de prețul imobilului și, dacă nu ai convenit transferarea ei către cumpărător, este un drept pe care merită să îl clarifici înainte de finalizarea tranzacției.
Notă: Materialul are caracter informativ și este redactat pe baza Legii nr. 196/2018, în forma disponibilă în august 2026. Pentru situații particulare, mai ales dacă există datorii, litigii cu asociația sau clauze speciale în contractul de vânzare, este recomandată verificarea documentelor concrete de către notar sau un profesionist în drept.
