Investiția în imobiliare ar putea să nu fie o idee bună pe termen lung în contextul declinului demografic
În lumea investițiilor, sectorul imobiliar a fost istoric considerat un refugiu sigur. "Nu se mai produce teren," a îndrumat mulți să-și investească banii în locuințe, așteptându-se la un profit garantat. Cu toate acestea, studii recente, în special unul concentrat pe experiența Japoniei, sugerează că acest lucru s-ar putea să nu fie întotdeauna cazul, în special în regiunile care se confruntă cu un declin al populației.
Asimetria prețurilor locuințelor și declinul populației
Un studiu bazat pe dinamica pieței imobiliare din Japonia a arătat o relație asimetrică între prețurile locuințelor și schimbarea populației. Acest lucru înseamnă că prețurile locuințelor tind să scadă mai accentuat în timpul declinurilor populației decât să crească în timpul creșterilor populației. Pentru un investitor, acest lucru ar putea însemna pierderi mai mari decât câștiguri în zonele cu populație în scădere.
Durabilitate locuințelor: O sabie cu două tăișuri
Casele sunt construite să reziste. Această durabilitate, deși de obicei este văzută ca un avantaj, poate fi dăunătoare în zonele cu o populație în scădere. Cu oferta de locuințe rămânând relativ neschimbată și cererea scăzând drastic, apare o situație de suprasaturare. Această suprasaturare duce la o scădere pronunțată a prețurilor locuințelor, care poate fi devastatoare pentru investitorii imobiliari.
Diviziunea Rural-Urban
Cazul Japoniei dezvăluie o pierdere mai acută a populației în zonele rurale comparativ cu centrele urbane. Ca urmare, regiunile rurale înregistrează o scădere mai drastică a prețurilor locuințelor. Scăderea prețurilor în aceste zone poate duce la o intensificare a exodului populației, creând un cerc vicios dăunător pentru investitorii în locuințe.
Mărirea discrepanțelor regionale
Schimbările demografice în curs, cu mai mulți oameni preferând locuințele urbane în detrimentul celor rurale, pot exacerba disparitățile regionale. Deși zonele urbane ar putea încă să ofere unele oportunități de investiții, zonele rurale se confruntă cu provocări amplificate. Investiția în astfel de regiuni ar putea duce la stagnarea sau chiar la deprecierea valorilor proprietății.
Reevaluarea strategiilor de investiții
Pentru cei care iau în considerare sectorul imobiliar ca o investiție, este esențial să țină cont de tendințele populației în regiune. Zonele cu populații stabile sau în creștere ar putea oferi încă un randament bun. Cu toate acestea, regiunile cu populații în scădere, în special cele unde declinul este accentuat, ar putea prezenta riscuri semnificative.
Un viitor sumbru pentru România?
Declinul populației României este un subiect care a captat atenția multor specialiști. Datele de la INS arată o tendință de creștere constantă a populației din 1930 până în 1990, cu o inflexiune notabilă în 1967, anul în care s-a născut prima generație de "decreței", datorită interdicției avorturilor impuse de Ceaușescu în 1966. Această măsură a avut consecințe grave, atât în ceea ce privește explozia nașterilor, cât și tragediile femeilor care au recurs la avorturi ilegale.
O altă schimbare majoră a apărut în 2002, când s-a introdus conceptul de "populație rezidentă" în statistici, referindu-se la persoanele care locuiesc efectiv în România. Până în 2022, populația României a scăzut la nivelul din 1966, având puțin peste 19 milioane de locuitori.
Cu toate acestea, numărul nou-născuților a avut o evoluție diferită de populație. Deși în perioada interbelică se nășteau anual aproape un milion de copii, acest număr a scăzut constant după război, ajungând la un minim în 1966. Cu toate acestea, 1967 a fost un an record, cu peste 527.000 de nașteri. Totuși, în următoarele decenii, numărul nou-născuților a continuat să scadă.
Situația demografică actuală este preocupantă. În 2023, s-au născut doar puțin peste 73.000 de copii, cel mai mic număr din ultimii 145 de ani. Estimările arată că, în ritmul actual, populația României ar putea scădea la 16 milioane până în 2050 și chiar la 8 milioane până în 2100. Chiar și cu o creștere semnificativă a ratei natalității, este puțin probabil ca populația să depășească 20 de milioane în 2100.
Specialiști, precum profesorul Vasile Ghețău, consideră că declinul demografic este inevitabil și că o creștere a natalității ar putea doar să încetinească acest proces, dar nu să îl oprească. El subliniază că problemele demografice ale României sunt complicate de ratele ridicate de mortalitate și de poziția nefavorabilă a țării în UE în ceea ce privește speranța de viață.
