"Casa era cu 50.000 de euro mai ieftină decât în anunț": cum pierd românii bani din cauza agențiilor imobiliare

Nemulțumirile față de agențiile imobiliare au devenit unul dintre cele mai aprinse subiecte de pe internetul românesc. De pe Reddit până pe TikTok, mii de oameni își povestesc experiențele cu prețuri umflate artificial, comisioane percepute de la ambele părți și agenți care nu știu nimic despre proprietățile pe care le vând. În spatele frustrării colective se află o problemă structurală: profesia de agent imobiliar funcționează în România, în continuare, fără nicio reglementare dedicată.

Pe unul dintre cele mai mari forumuri românești, povestea unui cumpărător din București a strâns rapid sute de reacții. Omul găsise o casă de vânzare listată de o agenție, vorbise cu agentul, dar pentru că știa zona, a decis să-și încerce norocul și să bată direct la poarta proprietarului. Surpriza: prețul pe care îl voia efectiv vânzătorul era cu 50.000 de euro mai mic decât cel afișat de agenție în anunț.

Și nu era prima dată. Același cumpărător spune că a mai întâlnit diferențe de 20.000–30.000 de euro între prețul cerut de proprietar și cel din anunț, la imobile de până la 400.000 de euro. Unele diferențe pot fi explicate prin marja de negociere pe care toată lumea o așteaptă — dar o diferență de 50.000 de euro nu mai poate fi pusă pe seama negocierii.

Mai grav, omul relatează și o experiență anterioară în care, după ce ajunsese la o înțelegere directă cu proprietarul unui apartament, a fost sunat de agentă și anunțat că proprietarul „s-a răzgândit" — ceea ce s-a dovedit a fi fals. Concluzia lui, împărtășită de mii de utilizatori: agentul preferă uneori să blocheze o tranzacție decât să accepte un comision mai mic.

Reacțiile la astfel de postări arată că nu vorbim despre cazuri izolate, ci despre un sentiment generalizat. Iată temele care revin obsesiv în discuțiile de pe Reddit, Facebook și TikTok:

„Wild west nereglementat". Cel mai apreciat comentariu din discuție punctează exact problema de fond: nu există legi care să sancționeze astfel de practici. Agenții care încasează comision și de la cumpărător, și de la vânzător nu au interesul să reprezinte pe niciunul dintre ei — singurul lor interes e să se facă vânzarea, indiferent în ce condiții. Un conflict de interese evident, pe care nicio normă nu îl interzice.

„Purtători de chei" cu pretenții de 2–3%. O altă nemulțumire masivă vizează competența. Oamenii povestesc despre vizionări la care agentul ridică din umeri la orice întrebare — nu știe anul construcției, nu cunoaște situația juridică, nu poate spune nimic despre vecini sau despre istoricul imobilului. „Aș înțelege să plătesc dacă m-ai ajuta cu ceva, dar sunt efectiv purtători de chei", rezumă un utilizator sentimentul general.

Anunțuri scrise „cu picioarele". Cumpărătorii sunt exasperați de descrierile-șablon: toate apartamentele beneficiază de o „compartimentare extraordinară", toate sunt în „zonă liniștită, cu acces la transport și școli" — dar din 10 anunțuri, la 6 lipsesc informații esențiale: anul construcției, releveul, locația exactă sau dacă prețul include TVA. Iar pentru a afla un detaliu de bază, ești obligat să dai telefon. Alții ironizează „beletristica poetică" a anunțurilor care îți spun cât de „boem" e cartierul, dar nu și din ce an e blocul.

Practici considerate abuzive. În discuții apar relatări despre agenți care cer screenshot cu suma din cont înainte de a accepta o vizionare, sau despre contracte de vizionare care îți interzic să închiriezi sau să cumperi direct de la proprietar — semnate pe genunchi, la ușa apartamentului. Un chiriaș povestește că a plătit o jumătate de chirie comision „pentru fix nimic": agentul doar i-a deschis ușa și i-a dat să semneze.

Comisionul dublu, considerat o aberație. Faptul că în România comisionul se percepe frecvent și de la vânzător, și de la cumpărător — practică rară în piețele vestice — este descris în mod repetat drept „imbecilitate supremă". În alte țări, modelul e diferit: în Suedia, de exemplu, vânzătorul plătește, iar brokerul răspunde de formalități, taxe, asigurări și de raportul unui inspector care certifică starea imobilului.

Soluția practică: ocolește agentul. Tot mai mulți utilizatori își împărtășesc „rețeta": găsești proprietatea pe site, identifici adresa, cauți direct proprietarul. Un utilizator spune că așa a economisit 30.000 de euro la o casă — „nu ai nevoie de prea multe skilluri să găsești o casă pe Google Maps".

Paradoxal, în timp ce pe forumuri agenții sunt desființați, pe TikTok unii dintre ei au devenit vedete. Cel mai cunoscut exemplu este Șerban Trîmbițașu, agent imobiliar cu sute de mii de urmăritori, ale cărui tururi video de apartamente se viralizează constant și care spune că vânzările i-au crescut semnificativ de când s-a mutat pe platformă. În urma lui s-a format o întreagă generație de agenți-creatori de conținut, cu prezentări video, glume și hashtag-uri de tip #comision0.

Fenomenul are două fețe. Pe de o parte, TikTok a forțat o transparentizare: un tur video de câteva minute spune mai mult decât zece poze întunecate și o descriere copiată. Pe de altă parte, tot pe TikTok și în secțiunile de comentarii înflorește și critica: utilizatorii taxează prețurile absurde, apartamentele „renovate" cosmetic și discursul de vânzare gol de conținut. Secțiunea de comentarii a devenit, practic, un audit public permanent al pieței imobiliare.

Dincolo de percepția publică, serviciul de intermediere presupune — cel puțin în teorie — mult mai mult decât deschiderea unei uși:

În piețele mature din Europa de Vest sau America de Nord, acest pachet justifică un comision, iar agentul răspunde profesional pentru munca sa — inclusiv printr-o asigurare de răspundere civilă. Problema semnalată de consumatorii români este distanța dintre acest standard teoretic și practica de zi cu zi, unde mulți intermediari oferă doar o fracțiune din aceste servicii, la comisioane de 2–3% din valoarea tranzacției, percepute uneori de la ambele părți.

Explicația principală pentru calitatea inegală a serviciilor ține de cadrul legal. În România nu există, la acest moment, o lege dedicată profesiei de agent imobiliar. Activitatea de intermediere este acoperită doar de norme generale: prevederile Codului Civil privind contractul de intermediere, legislația de protecție a consumatorilor și legea privind clauzele abuzive. Nicio normă nu impune cine plătește comisionul, nu cere o calificare minimă și nu condiționează accesul în profesie de vreun examen sau vreo autorizație.

Cu alte cuvinte, oricine își poate deschide o agenție imobiliară sau poate intermedia tranzacții, fără pregătire de specialitate și fără răspundere profesională specifică.

O propunere legislativă privind organizarea activității de intermediere imobiliară — supranumită „legea agentului imobiliar" — se află de mai mulți ani în Parlament. Proiectul prevede, printre altele, cursuri obligatorii de formare inițială, înscrierea într-un registru național al intermediarilor (RENII) administrat de ANCPI, asigurare obligatorie de răspundere profesională, contract scris obligatoriu cu clientul și reatestare periodică. Parcursul legislativ a fost însă anevoios: propunerea a fost respinsă de Senat și a ajuns la Camera Deputaților, for decizional, unde Guvernul a exprimat rezerve, iar Consiliul Concurenței a avertizat că noile condiții de acces ar putea duce la creșterea tarifelor de intermediere.

Între timp, Republica Moldova a luat-o înainte: în martie 2026, Parlamentul de la Chișinău a adoptat o lege dedicată activității agenților imobiliari, care impune certificare profesională, interzice comisioanele ascunse și publicitatea înșelătoare și stabilește sancțiuni pentru cei care încalcă regulile.

În lipsa unei reglementări specifice, protecția cumpărătorilor și vânzătorilor depinde în mare măsură de propria diligență:

Până la adoptarea unei legi dedicate, piața intermedierii imobiliare din România rămâne un teritoriu în care profesioniștii serioși și improvizația coexistă — iar diferența dintre ei o face, deocamdată, doar vigilența clientului.